תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית)

תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) מתוך

תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ״ו–1966

תקנות בדבר אתיקה מקצועית

---

ק״ת תשכ״ו, 712, 2312; תשמ״ה, 1374; תש״ס, 330, 466, 850; תשס״א, 326; תשס״ג, 876; תשס״ד, 704, 810; תשפ״ב, 1592.

עדכון סכומים: ק״ת תשפ״ג, 582; תשפ״ד, 780.

---

בתוקף סמכותי לפי סעיפים 15 ו־43(א) לחוק שמאי מקרקעין, התשס״א–2001 (להלן – החוק), ולאחר התייעצות עם מועצת שמאי המקרקעין, אני מתקין תקנות אלה:

---

1.

התנהגות שאינה הולמת כבוד המקצוע [תיקון: תשכ״ו, תשמ״ה, תש״ס, תש״ס־2, תש״ס־3, תשס״ג, תשס״ד, תשפ״ב]

מבלי לפגוע בכלליות הסעיפים 14 ו־16 לחוק, אני קובע את המנויים להלן כמעשים ומחדלים על ידי שמאי מקרקעין (להלן – שמאי), שיש בהם משום התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע:

(1)

מתן שירות מקצועי שלא בהקפדה על הגינות, או מתוך משוא פנים ושלא באופן בלתי תלוי, או שלא לפי הכללים, התקנים והנוהלים המקובלים במקצוע;

(2)

מתן שירות מקצועי לגבי נכס אשר הוא מעונין בו באופן אישי או בעקיפין;

(3)

מתן חוות דעת כמפורט להלן, לפי העניין:

(א)

אם חוות הדעת היא חוות דעת שהוכנה לצורך הגשה לבית משפט – מתן חוות דעת שלא על סמך ביקור אישי בנכס של השמאי החתום על חוות הדעת;

(ב)

אם חוות הדעת היא אינה חוות דעת שהוכנה לצורך הגשה לבית משפט – מתן חוות דעת שלא על סמך בדיקה אישית של השמאי החתום על חוות הדעת, של שותפו או של שמאי אחר, או של מתמחה במשרדו, לרבות עובד מטעם השמאי אשר סיים את התמחותו אך טרם נרשם בפנקס שמאי המקרקעין;

(4)

עיסוק בשומת מקרקעין בשותפות עם אדם שאינו שמאי;

(5)

שימוש או גילוי על ידי השמאי או עובד משרדו, שלא בהסכמתו המפורשת של הלקוח, של דבר שהובא לידיעת השמאי תוך כדי מתן שירות מקצועי ללקוח ויש לו קשר ענייני לשירות המקצועי הניתן לאותו לקוח, זולת אם הוא חייב לגלותו על פי דין או שגילויו דרוש למילוי תפקידו בשביל הלקוח, או על פי היתר של מועצת שמאי המקרקעין; הוראה זו לא תחול ביחס למידע שפורסם ברבים;

(6)

(נמחקה);

(7)

(נמחקה);

(8)

(הנוסח הקבוע): קביעת שכר, או קבלת שכר, לפי תוצאותיו של משפט הקשור בענין שלגביו ניתן השירות, או לפי תוצאותיו של השירות המקצועי שניתן;

(הוראת שעה לעניין התקשרות למתן שירות שמאי מקרקעין שבוצעה במשך שלוש שנים מיום 5.1.2022): קביעת שכר או קבלת שכר לפי תוצאות של מתן השירות, שלא בהתאם להוראות תקנה 4;

(9)

מתן שירות מקצועי, בענין שהוא נותן לגביו שירות מקצועי ללקוחו, לאדם אחר, ללא הסכמת לקוחו;

(10)

שידול לקוח למסור לו עבודה מקצועית, או תשלום כל שהוא או טובת הנאה כל שהיא בצורה אחרת, לאדם שאינו שמאי, או הבטחתם, במישרין או בעקיפין, תמורת השגת עבודה או לקוח;

(11)

עיסוק בשומת מקרקעין או בעיסוק אחר בנסיבות שבהן עלול להיווצר ניגוד ענינים בין עיסוקיו האמורים או עלולה להיפגע אי־תלותו כשמאי; בלי לגרוע מכלליות האמור, יראו כנסיבות שבהן עלול להיווצר ניגוד ענינים או עלולה להיפגע אי־תלות השמאי, את אלה:

(1)

עריכת שומת מקרקעין לגבי נכס שהוא פועל או פעל לגביו כמתווך במקרקעין כמשמעו בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו–1996, או תיווך במקרקעין לגבי נכס שהוא עורך או ערך לגביו שומה, זולת אם חלפו שלוש שנים בין עריכת השומה ובין פעולת התיווך;

(2)

עריכת שומת מקרקעין לגבי נכס שהוא מטפל או טיפל בו במסגרת עיסוקו כעורך דין או טיפול כעורך דין בנכס שלגביו הוא עורך או ערך שומת מקרקעין, זולת אם חלפו שלוש שנים בין עריכת השומה לפעולתו כעורך דין;

(12)

שמאי שקיבל עניין לטיפולו וידוע לו כי אותו עניין מטופל על ידי שמאי אחר, ולא מסר לשמאי האחר, בלא דיחוי, הודעה שלפיה העניין הועבר לטיפולו ווידא מסירת הודעה כאמור;

(13)

עשיית פרסומת לעצמו, למעט פרסומת מותרת כמפורט בתקנה 2, ואי נקיטת אמצעים סבירים למניעת פרסומת שאינה מותרת כאמור, בידי אחרים;

(14)

מתן הרשאה למי שאינו שמאי, לפעול בשמו, או לחתום בשמו או בשם הפירמה שלו על מסמכים הטעונים חתימת שמאי;

(15)

סיוע, במישרין או בעקיפין, לאדם לעבור עבירה על סעיף 13 לחוק;

(16)

עריכת דו״ח שומה שאינו מכיל לפחות את הפרטים המנויים בתוספת.

2.

פרסומת מותרת [תיקון: תשס״ד]

(א)

שמאי –

(1)

רשאי לפרסם מידע עובדתי הנוגע לעיסוקו, ובלבד שלא יכלול בו מידע שיש בו –

(א)

דברי שבח או הערכה לעצמו, במישרין או בעקיפין, לרבות בדרך של השוואה לאחר;

(ב)

מצג שווא;

(ג)

עובדות מטעות;

(2)

לא יכלול בפרסומת המותרת על פי פסקה (1), פרטים אלה:

(א)

שמות לקוחותיו, או פרטים אחרים המאפשרים זיהוים של לקוחותיו, בעבר ובהווה;

(ב)

שכר הטרחה שהוא גובה או הבסיס לחישובו;

(ג)

תפקיד ציבורי שהוא ממלא על פי דין;

(ד)

תוצאות שהשיג בעבור לקוחותיו בענינים מקצועיים;

(3)

לא יפרסם את עצמו בכל דרך שיש בה כדי לפגוע בכבוד המקצוע או כדי להטריד או ליצור רושם שגוי, הטעיה או תרמית בדבר יכולתו להשיג תוצאות כאלה ואחרות בענינים מקצועיים.

(ב)

בכפוף להוראות תקנת משנה (א), רשאי שמאי לציין גם פרטים אלה:

(1)

ניסיונו המקצועי בשמאות מקרקעין;

(2)

תארים אקדמיים שרכש;

(3)

תואר שדין אחר מסדיר את השימוש בו;

(4)

כשירות לעסוק בשמאות מקרקעין מחוץ לישראל;

(5)

פירוט שמאים שהם שותפיו או עובדיו, לרבות הפרטים האמורים בפסקאות (1) עד (4) ו־(6) לגבי כל אחד מהם;

(6)

פרטים הנוגעים למען המשרד ולדרכי התקשורת עמו וכל שינוי בהם;

(7)

שמות השותפים שפרשו או שנפטרו, תוך ציון העובדה כי השותף פרש או נפטר.

(ג)

שמאי אינו רשאי לפרסם פרסומת לפי תקנה זו, בדרך של פרסום ברשות הרבים או באמצעי תקשורת אלקטרוניים, ואולם, רשאי הוא לקבוע שלט בגודל ובנוסח המקובלים במקצוע, סמוך למשרדו או למשרדו הקודם.

3.

הגדרות [תיקון: תשס״ד, תשס״ד־2]

לענין תקנה 1(13) ו־2 –

”אמצעי תקשורת אלקטרוניים“ – למעט אתר האינטרנט של השמאי;

”דיוור ישיר“ – פניה לאדם מסוים, לבית עסק שלו או לביתו המועברת בפקסימילה, בדרך ממוחשבת, בחלוקה ידנית או באמצעי אחר, למעט חלוקה אקראית של דבר דפוס, המופץ מטעמו של השמאי, ברשות הרבים;

”פרסומת“ – למעט מסירת מידע במענה לפנייתו של אדם מסוים, הנועד לשימושו ולא לשם הפצתו לאחרים;

”פרסום ברשות הרבים“ – לרבות בשלטי חוצות, בכרזות אוויר או באמצעי דומה ולמעט בעיתונים או בדיוור ישיר.

4.

שכר מותנה בתוצאה [תיקון: תשפ״ב, [הודעות]]

(הוראת שעה לעניין התקשרות למתן שירות שמאי מקרקעין שבוצעה במשך שלוש שנים מיום 5.1.2022):

שמאי יוכל לקבוע או לקבל שכר לפי תוצאות של מתן השירות, בהתקיים כל התנאים האלה:

(1)

השומה נערכה בעבור גורם שאינו המדינה, רשות ציבורית או רשות מקומית;

(2)

השומה נערכה לשם קיום הליך השגה שהוא אחד מאלה:

(א)

הליך לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ כמשמעותם בחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה–1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה);

(ב)

הליך לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפי חוק התכנון והבנייה;

(ג)

הליך לפני ועדת ההשגות שלפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן – פקודת הקרקעות);

(ד)

הליך לפני שמאי מקרקעין עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים או לפני ועדת ההשגות, הפועלים לפי סעיף 4.20 סימן ב׳ בקובץ ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל;

(3)

בהליך השגה שעניינו סכום נקוב הנמוך מ־150,000 שקלים חדשים (מתואם לשנת 2022; בשנת 2024, 163,504 ש״ח) – לא יעלה השכר על סכום השווה ל־25% מההפרש שבין הסכום הנקוב לבין סכום ההיטל, סכום הדרישה או סכום הפיצויים, לפי סוג העניין, שנקבע בתום הליך השגה; לעניין זה –

”הליך השגה“ – כל אחד מההליכים המפורטים בפסקה (2);

”סכום נקוב“ – כל אחד מאלה, לפי העניין:

(א)

סכום היטל השבחה שדרשה ועדה מקומית לפי סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה;

(ב)

סכום שדרשה רשות מקרקעי ישראל לפי קובץ ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל;

(ג)

סכום הפיצויים שקבעה ועדה מקומית לפי פרק ט׳ לחוק התכנון והבנייה;

(ד)

סכום פיצויים שהוצע לפי סעיף 9א לפקודת הקרקעות;

(ה)

סכום פיצויים שהוצע לפי סעיף 190 לחוק התכנון והבנייה.

5.

הצמדה למדד [תיקון: תשפ״ב]

(הוראת שעה לעניין התקשרות למתן שירות שמאי מקרקעין שבוצעה במשך שלוש שנים מיום 5.1.2022):

(א)

הסכום האמור בתקנה 4(3) ישתנה ב־1 בינואר של כל שנה (להלן – יום העדכון), לפי שיעור שינוי המדד שפורסם בחודש נובמבר שקדם לו לעומת המדד שפורסם בחודש נובמבר שקדם ליום העדכון הקודם ולעניין יום העדכון הראשון שלאחר מועד תחילתה של תקנה זו – לעומת המדד שפורסם בחודש נובמבר 2021; לעניין זה, ”המדד“ – מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

(ב)

סכום מעודכן כאמור בתקנת משנה (א), יעוגל לשקל החדש השלם הקרוב, וסכום של חמישים אגורות יעוגל כלפי מעלה.

(ג)

יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין יפרסם בהודעה ברשומות את הסכום המעודכן כפי שהשתנה עקב האמור בתקנה זו.

[תיקון: תשמ״ה]

תוספת

(תקנה 1(16))

אלה הפרטים המהווים את המינימום הנדרש לדו״ח שומה שנערך ביד שמאי:

(1)

זיהוי הנכס (המיקום, מהות הנכס, שטח הנכס, גוש, חלקה או מספר מגרש לפי תכנית בנין עיר, מען וכיוצא באלה);

(2)

תיאור הנכס והסביבה;

(3)

הזכויות המוערכות (בעלות, חכירה, דיירות מוגנת וכיוצא באלה);

(4)

המצב התכנוני (ייעוד הקרקע והתכניות החלות עליה);

(5)

מטרת השומה;

(6)

[תיקון: תש״ס, תש״ס־2]

הודעת השמאי על עריכת ביקור בנכס, בציון עורך הביקור ומועד הביקור;

(7)

המועד הקובע לענין השומה;

(8)

העקרונות שלפיהם נערכה השומה;

(9)

בהערכת מקרקעין: ייווסף פירוט של אפשרויות השימוש בנכס, לרבות אפשרויות שינוי השימוש בו, תוספות בניה אפשריות וכיוצא באלה;

(10)

[תיקון: תש״ס, תש״ס־2]

נעזר השמאי בעריכת השומה במומחה – יפורטו זהות המומחה, פרטי מומחיותו והענין שבו חיווה את דעתו;

(11)

[תיקון: תשפ״ב]

מצב הרישוי בנכס;

(12)

[תיקון: תשפ״ב]

תחשיבים;

(13)

[תיקון: תשפ״ב]

(הוראת שעה לעניין התקשרות למתן שירות שמאי מקרקעין שבוצעה במשך שלוש שנים מיום 5.1.2022): נקבע שכר השמאי לפי תוצאות מתן השירות כאמור בתקנה 4 – יצוין עניין זה.

---

י״ט בטבת תשכ״ו (11 בינואר 1966)

• דב יוסף
  שר המשפטים

  אזהרה: המידע בוויקיטקסט נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי. במידת הצורך היוועצו בעורך־דין.