תקן שמאים/תקן ה
דף זה נוצר מתוך המרת סריקת קבצים אוטומטית בתוכנת OCR. דרושה הגהה מלאה. יתכנו טעויות הקלדה, השמטות, ערבובי משפטים ושורות. יש לעבור ולהגיה את הטקסט מלמעלה למטה (רצוי מול צפיית טקסט מקורי) ולהזיז תבנית זו למקום בו בוצעה ההגהה האחרונה.
פרק זה לוקה בחסר. אנא תרמו לוויקיטקסט והשלימו אותו. ייתכן שתמצאו פירוט בדף השיחה.
- 1. מטרת התקן
- קביעת הוראות לעריכת סעיף "תאור הנכס והסביבה" בשומות מקרקעין.
- 2. תחולה
- התקן יחול על כל שומות המקרקעין.
- הערה:
- שמאי יהיה רשאי לתאר את הנכס בסדר ובהדגשים אחרים , לתאר פרטים נוספים מעבר לנדרשים בתקן זה , אם יש בכך כדי לתרום לבהירות ולגילוי הנאות , כל זאת על פי שיקול דעתו של השמאי.
- 3. תכולת סעיף "תאור הנכס והסביבה"
- בסעיף "תאור הנכס והסביבה" יוצג מידע בדבר המאפיינים הפיזיים של הנכס , השימושים בו ומאפייני הסביבה שבה מצוי הנכס הנשום.
- סעיף "תאור הנכס והסביבה" יערך כפסקאות מלל חפשי או לחלופין כרשימת פרטים ונתונים.
- 4. הוראות בדבר עריכת סעיף "תאוי הנכס והסביבה" בשומת זכויות בנכס המהווה יחידה פיזית בבניין
להלן פרטי המידע שיכלל בסעיף "תאור הנכס והסביבה" בשומת מקרקעין של נכס המהווה יחידה פיזית בבניין או חלק ממבנה (דירה בבניין מגורים, משרד, תא מלאכה, חנות בקניון או בחזית מסחרית וכיו"ב):
- 4.1 תאור הנכס
- א. מהות הנכס
- סוג הנכס, המאפיין העיקרי שלו ומיקומו הכללי.
- דוגמאות:
- א. הנכס הינו דירת 3 חדרים הממוקמת ברח׳ העצמאות 10 בשכונת נוה שקמה בראשון לציון.
- ב. הנכס הינו קומת משרדים במגדל שלום ברח׳ אחד העם בתל אביב.
- ג. הנכס הינו אולם תעשייה ברח׳ החרש 8 באזור התעשייה חולון.
- ב. מיקום הנכס בבניין
- קומה, חזית/עורף, חזיתות נוספות (כווני אוויר), אגף ופרטים נוספים המתארים את מיקומו של הנכס בבניין עפ"י שיקול דעתו של השמאי.
- הערות:
- א. מניין הקומות יחל בקומה שמעל לקומת הקרקע/קומת העמודים.
- ב. קומת גלריה (הממוקמת בחלל קומת קרקע גבוהה) לא תכלל במניין הקומות.
- ג. בנכסים הממוקמים בקומת הקרקע ירשם גובה מפלס רצפת הנכס ביחס לדרך או לחצר. לחלופין יצויין מספר המדרגות בין הדרך למפלס הדירה.
- ג. השטח הבנוי של הנכס והמקור לשטח
- השטח הבנוי יהיה תואם את התקינה השמאית ככל שחלה.
- ד. חלוקתו הפנימית של הנכס/החלקים הכלולים בנכס
- דוגמאות:
- א. הדירה כוללת חדר מגורים (סלון) , שלושה חדרי שינה (האחד מהם הינו יחידת הורים) , מטבח , חדר שרותים ואמבטיה ומרפסת שרות מקורה.
- ב. הנכס כולל אולם ייצור בשטח של כ- 200 מ"ר , ממ"ק וגלריה בשטח של כ- 50 מ"ר שבה שלושה חדרי משרד ושרותים.
- ה. גובה פנימי
- ו. תאור מאפייני מלאכות הגמר (סטנדרט הבנייה) בנכס
- מאפייני הריצוף, החיפוי , חלונות ודלתות, אביזרי אינסטציית מים וחשמל, מיזוג אוויר, תקשורת, ביצוע המלאכות וכיו"ב.
- ז. תאור רמת התחזוקה של הנכס
- ח. הצמדות וחלקים משוייכים ותאורם
- יתוארו ההצמדות לנכס וכן החלקים האחרים המשמשים את הנכס (לדוגמא: שטח גג שיש מהנכס גישה אליו, חצר וכיו"ב).
- ט. השימוש בנכס במועד הקובע או במועד הביקור בנכס
- דוגמאות:
- א. במועד הביקור בנכס הדירה ריקה ופנויה.
- ב. במועד הקובע הנכס מושכר בשכירות חופשית כמשרד עורכי דין.
- ג. במועד הביקור בנכס הנכס משמש כחנות פרחים.
- 4.2 תיאור הבניין
- י. סוג הבניה
- ירשם סוג הבנייה אם זיהויו אפשרי בביקור בנכס או ממקור אחר.
- דוגמא:
- הנכס בנוי בבניה רגילה - בלוקים ובטון מזוין. תקרת המבנה - רביץ ומעליה גג רעפים דו שיפועי.
- יא. שנת הבניה/גיל הנכס יב. מספר הקומות בבניין
מניין הקומות יחל בקומה שמעל לקומת הקרקע/קומת העמודים. קומת גלריה (הממוקמת בחלל קומת קרקע גבוהה) לא תכלל במניין הקומות. אם קיימים מספר שימושים בבניין ירשמו השימושים בקומות/חלקי הבניין השונים.
- יג. מספר היחידות הקיימות בבניין
- מניין היחידות בבניין מגורים יהיה עפ"י מספר היחידות הנצפות בפועל במבנה (במניין היחידות לא יכללו יחידות שפוצלו או אוחדו , ואולם , אם ידוע לשמאי על יחידות שפוצלו במבנה - ירשם דבר הפיצול/איחוד).
במבנים שאינם למגורים ירשם מספר היחידות אם יש בנתון זה כדי לתרום לתאור לדעת השמאי.
- טו. תאור הרכוש המשותף
- תאור החצר ורמת התחזוקה שלה, חדרי המדרגות מאפייני הגמר . התחזוקה, קיומן של פונקציות משותפות ייחודיות (חדר כושר, חדר משחקים המשמש את דיירי הבניין וכיו"ב).
- 4.3 תאור הסביבה
- טז. שם הסביבה (אם קיים) וגבולות הסביבה
- יז. מאפייני הסביבה הפיזיים (אופי הבינוי. שנת הבניה השכיחה וכיו"ב)
- יח. תאור הפיתוח הסביבתי
- יט. התייחסות למאפיינים סביבתיים אחרים אם קיימים (מצוקת חניה . רעש. אוכלוסיה וכיו"ב)
- 5. הוראות בדבר עריכת סעיף "תאור הנכס והסביבה" בשומת זכויות בקרקע ועליה מבנה או מבנים
- להלן פרטי המידע שיכלל בסעיף "תאור הנכס והסביבה" לשומת מקרקעין של נכס המהווה קרקע ועליה מבנה או מבנים:
- 5.1 תאור הנכס
- א. מהות הנכס
- סוג הנכס . המאפיין העיקרי שלו ומיקומו הכללי.
- דוגמאות:
- א. הנכס הינו מבנה תעשייה בן 3 קומות מעל לקומת מרתף הממוקם ברח׳ העמל 5 באזור התעשייה יהוד.
- ב. הנכס הינו קיוסק בשטח ברוטו של כ- 6 מ"ר הממוקם בשדרות רוטשליד (במרכז השדרה) בתל אביב.
- ג. הנכס הינו קאנטרי קלאב בשטח קרקע של כ- 26 דונם הממוקם ברובע יא׳ באשדוד.
- ב. פרוט חלקי הנכס הבנויים
- חלוקת הנכס למרכיביו הבנויים תהיה על פי שיקול דעתו של השמאי.
- דוגמאות:
- א. הבית כולל קומת קרקע . קומה עליונה . מרתף מואר וחדר עליה לגג.
- ב. הבניין כולל קומת קרקע מסחרית . קומת גלריה המשמשת לאחסנה ומעליהן 6 קומות משרדים.
- ג. הנכס כולל מבנה דו קומתי בחזית החלקה המשמש כמשרדי הנהלה . מבנה חד קומתי שבו אולם ייצור במרכז החלקה ולצידו מבנה יביל המשמש למקלחות ושרותים לעובדים.
- ג. שטח הקרקע והמקור לנתון השטח
- ד. השטח הבנוי של הנכס והמקור לנתון השטח
- ה. סוג הבניה
- ו. שנת הבניה/גיל הנכס
- ז. תאור חלקי הנכס הבנויים
- התאור יערך לכל חלק בנוי בנכס בנפרד או לחלופין לנכס הבנוי בכלולותו על פי שיקול דעתו של השמאי.
- ח. תאור חלקי הנכס האחרים
- תאור חפשי של חלקי הנכס האחרים (חצר . גינון . מתקנים וכיו"ב).
- 5.2 תאור הסביבה - בהתאם לסעיף 4.3
- 6. הוראות בדבר עריכת סעיף "תאור הנכס והסביבה" בשומת זכויות בקרקע
- להלן פרטי המידע שיכלל בסעיף "תאור הנכס והסביבה" בשומת מקרקעין לקרקע (מגרש ריק ופנוי המיועד לבניה , קרקע חקלאית וכיו"ב):
- 6.1 תאור הנכס
- א. מהות הנכס
סוג הנכס, המאפיין העיקרי שלו, שטח הקרקע ומיקומו הכללי.
- דוגמאות:
- א. הנכס הינו מגרש בשטח של רבע דונם בשכונת נוה שקמה בראשון לציון.
- ב. הנכס הינו מגרש בשטח של כ- 16 דונם המיועד לשמש כמטמנת פסולת בניין במושב איתן.
- ג. הנכס הינו מטע גפן בוגר בשטח של כ- 30 דונם בכרמי יוסף.
- ב. צורת המגרש/מגרשים
- רמת הפרוט של צורת המגרש ומימדי פאותיו תהיה בהתאם לייעוד הקרקע ועל פי שיקול דעתו של השמאי.
בנכסים המהווים קרקע לבניה יצויין רוחב החזית העקרית ועומק המגרש.
- ג. תאור פני השטח טופוגרפיה של פני הנכס.
- סוג הקרקע (אם לדעת השמאי יש במידע זה כדי לתרום לתאור הנכס).
- הערה:
- בשטח משופע או מדרוני יצויין כוון השיפוע.
- אם סבור השמאי כי בנסיבות העניין ראוי לציין את שיעור השיפוע , יימדד השיפוע באחוזים (על פי מפה טופוגרפית המהווה בסיס לתכנית בניין העיר החלה על הנכס או בדרך אחרת)
- ד. תאור המחוברים (אם קיימים)
- תאור חפשי של מתקנים, גידולים חקלאיים ומחוברים אחרים.
- ה. גבולות הנכס
- פרוט הנכסים/העצמים המצויים בגבולות המגרש.
- דוגמא:
- גבולות המגרש הם : מצפון - דרך "משה דיין" , ממזרח - מפעל בטון מוכן "ישראל בטון" , מדרום וממערב - שטח חקלאי פתוח.
- 6.2 תאור הסביבה - בהתאם לסעיף 4.3
- תאור הפיתוח הסביבתי יהיה מפורט ויכלול פרוט תשתיות הפיתוח השונות (דרכים , מים , חשמל ,
תשתיות תקשורת וכוי) על פי שיקול דעתו של השמאי.
- 7. תאור מבנה שהשימוש המיטבי בו הינו הריסתו
- בשומת קרקע שעליה מבנה שהשימוש המיטבי בו הינו הריסתו יבחר השמאי בין תאור הנכס בתצורה שבסעיף 5 ובין התצורה שבסעיף 6 על פי שיקול דעתו.
- 8. פרטים נספים בתאור נכסי מגורים
- בשומת דירה יצויין נוף ייחודי, סמיכות לשטחים פתוחים, למטרד, שימושים שכנים או גורם סמוך אחר המשפיע לדעת השמאי על שווי הדירה.
- בסביבת מגורים שבה קיים לאוכלוסיה מאפיין סוציואקונומי מובהק או מאפיין אחר, יצויין המאפיין בסעיף תאור הסביבה על פי שיקול דעתו של השמאי (שכונת יוקרה/מצוקה/חרדית וכיו"ב).
- 9. פרטים נוספים בתאור חנויות
- בשומת חנות יצויינו מימדי החנות: רוחב החזית העקרית, רוחב החזית המשנית (אם קיימת) ועומק החנות. המידות המצויינות יכללו את החלק היחסי בקירות החוץ של החנות.
- 10. פרטים נוספים בתאור נכס תעשייה או מלאכה
- בשומת נכס תעשייה או מלאכה יצויין החיבור לחשמל (הזרם המסופק לנכס) כחלק מתאור רמת מלאכות הגמר אם לדעת השמאי יש בכך כדי לתרום לתאור הנכס.
- 11. סטיה מהתקן
- שמאי יהיה רשאי לגרוע פרטים מסעיף "תאור הנכס והסביבה" בכפוף לרישום דבר הגריעה והסיבה לה.
- 12. תחילה
- התקן יכנס לתוקף לגבי שומות מקרקעין שיחתמו ביום 1/9/2007 ואילך. הועדה ממליצה על יישום מוקדם של התקן.
דברי הסבר
עריכה- 1. סעיף "תאור הנכס והסביבה"
- סעיף "תאור הנכס והסביבה" מצוי בתחילת שומת המקרקעין, לאחר סעיף "זיהוי הנכס". מטרת הסעיף הינה לפרט את מצבו הפיזי של הנכס על חלקיו השונים, לפרט את השימושים שנעשים בנכס ולפרט את מאפייני הסביבה.
סעיף תאור הנכס והסביבה יערך כתאור מילולי חופשי או לחלופין יערך כרשימת נתונים ופרטים.
- 2. העקרונות על פיהם ערוך התקן
- נוכח השונות הרבה הקיימת בין סוגי הנכסים, סוגי השומות ורמת התאור המאפיינת אותם, יהיה תקן זה בבחינת רשימת פריטים כללית שתוכנם יערך על פי שיקול דעתו של השמאי בהתאם לסוג הנכס ולמטרת השומה.
תצורת התקן מאפשרת שימוש בו כרשימת בדיקה (1181 ^6^0) לעורך השומה בדומה לתקינה הקיימת בחו"ל. התקן מכוון את השמאי לערוך תאור שיתמקד בפרטים הקשורים בתועלת הצפויה מהנכס הנשום.
- 3. צרוף תמונת חזית הנכס ומפת איתור
- לשומת מקרקעין מקיפה תצורף תמונת חזית הנכס ומפת איתור הנכס (או לחלופין תשריט/תצ"א). התמונה והמפה ישולבו בפרק תאור הנכס והסביבה או לחלופין יצורפו לשומה כנספח אשר יהיה חלק בלתי נפרד ממנה.
שמאי יהיה רשאי לצרף תמונות ומפות גם בסוגי שומות מקרקעין אחרות שאינן שומת מקרקעין מקיפה.