תקן שמאים/תקן א

תקן שמאים · תקן א · >>

דף זה נוצר מתוך המרת סריקת קבצים אוטומטית בתוכנת OCR. דרושה הגהה מלאה. יתכנו טעויות הקלדה, השמטות, ערבובי משפטים ושורות. יש לעבור ולהגיה את הטקסט מלמעלה למטה (רצוי מול צפיית טקסט מקורי) ולהזיז תבנית זו למקום בו בוצעה ההגהה האחרונה.

פרק זה לוקה בחסר. אנא תרמו לוויקיטקסט והשלימו אותו. ייתכן שתמצאו פירוט בדף השיחה.

1. מטרת התקן: 1.1 סווג שומות מקרקעין.; 1.2 קביעת רמת פרוט מינימלית בכל סוג של שומת מקרקעין.; 1.3 קביעת סדר העלאת נושאים אחיד לכל סוג של שומת מקרקעין.

2. תחולה: התקן יחול על כל שומות המקרקעין.

3. סווג שומות מקרקעין: שומת מקרקעין תערך באחד משלושת הסוגים הבאים בלבד:

3.1 שומת מקרקעין מלאה

שומת מקרקעין אשר עומדת בדרישות תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית) התשכ"ו-1966 וכוללת תחשיב.

3.2 שומת מקרקעין מקיפה

שומת מקרקעין העומדת בכל הדרישות שבסעיף 3.1 לעיל וכן בדרישות נוספות המתאימות לצורך הצגתה בהליך משפטי, ולמטרות אחרות שבהן נדרשת רמת גילוי גבוהה יותר.

3.3 שומת מקרקעין מבוססת הנחה (היפוטתית)

שומת מקרקעין שבה קיימת, על פי בקשת מזמין השומה. הנחת עבודה היפוטתית אחת או יותר (שאינה מתקיימת במציאות) הקשורה במ צבו הפיזי או במצבו התכנוני של הנכס הנשום ואשר משפיעה על שווי הזכויות הנשומות.

שווי הזכויות הנקוב ב"שומה מבוססת הנחה (היפוטתית)" איננו השווי האמיתי של הזכויות, אלא, השווי התאורטי בכפוף להנחה ההיפוטתית המבוקשת (שאינה מתקיימת במציאות במועד הקובע).

הערות:

א. הערכת חבילת זכויות קנייניות כלשהי, גם אם אינה קיימת במציאות, לא תחשב כהנחת עבודה היפוטתית.

ב. הנחות עבודה כלכליות, תכנוניות או אחרות שמניח השמאי במטרה לחשב את שווי השוק של הזכויות בנכס בין קונה מרצון ומוכר מרצון לא ייחשבו כהנחות עבודה היפוטתיות. (לדוגמא - הנחה על פי שיקולו של השמאי של משך הזמן הצפוי על להפשרת קרקע, חישובי דחייה, הנחות בדבר מימוש של הפקעה צפויה, וכיו"ב - לא יחשבו כהנחות היפוטתיות).

4. הנושאים המדווחים בשומות המקרקעין לסוגיהן

שומות המקרקעין לסוגיהן יכללו את הסעיפים הבאים:

שומת
מקרקעין
מבוססת
הנחה	שומת
מקרקעין
מקיפה	שומת
מקרקעין
מלאה	הסעיף
+	+	+	דווח על סוג השומה ומועד כתיבתה (בכותרת המסמך)
+	+	+	זהות מזמין השומה והקשר שלו לנכס הנשום
+	+	+	מטרת השומה
+	+	+	המועד הקובע לשומה
+	+	+	מועד הביקור בנכס וזהות המבקר
+	+	+	זיהוי הנכס
	+		תמונת חזית הנכס
+	+	+	תאור הנכס והסביבה
	+		מפת איתור הנכס
+	+	+	המ צב התכנוני
+	+	+	הזכויות בנכס(או המ צב המשפטי)
	+		היסטוריה של הנכס, שומות ועסקאות בנכס הסמוכות למועד הקובע
+	+	+	עקרונות, גורמים ושיקולים
+	+	+	תחשיב
±	±	±	פרוט חוות דעת של מומחים שנעזר בהם השמאי
+	+	+	שווי הזכויות הנישומות (השומה)
+	-	-	הנחות עבודה שאינן קיימות במ ציאות (היפוטתיות)
+	+	+	ה צהרה בדבר אי תלות או גילוי הקשר עם מזמין השומה
+	+	+	ה צהרה בדבר עריכת השומה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית
+	+	+	חתימת השמאי

מקרא:
+	הכללת הסעיף בשומה הינה חובה.
-	הסעיף לא יכלל בשומה.
± מותרת אי הכללת הסעיף בשומה אם הסעיף אינו רלוונטי.

5. ביאור והוראות הקשורות בפרטים המדווחים

5.1 דווח על סוג השומה

בכותרת דו"ח השומה יירשם סוג השומה ("שומת מקרקעין מלאה", "שומת מקרקעין מקיפה" או "שומת מקרקעין מבוססת הנחה (היפוטתית)").

5.2 זהות מזמין השומה והקשר שלו לנכס הנשום

שם, תפקיד (אם קשור בנכס הנישום) והקשר שלו לנכס הנישום : (לדוגמא: "הבעלים", "החוכר", "פקיד הבנק הממשכן", "המציג עצמו כמתעניין ברכישת הנכס" וכיו"ב).

5.3 מטרת השומה

לדוגמא : "שווי זכות הבעלות", "דמי שכירות ראויים", "דמי פינוי ראויים לדייר מוגן", "שומה אחרת" וכיו"ב.

5.4 המועד הקובע לשומה

נוסח הסעיף יהיה קבוע : "המועד הקובע לשומה זו הינו [שנה/חודש/יום]".

שמאי יוכל לפרט בשומתו ארועים שנתקיימו לאחר המועד הקובע שיש להם השפעה על שוויו של הנכס ובלבד שארועים אלה לא יובאו בחשבון בהערכת שווי הזכויות הנשומות למועד הקובע.

5.5 מועד הביקור בנכס וזהות המבקר

נוסח הסעיף יהיה קבוע : "ביקור בנכס נערך ביום [שנה/חודש/יום] ע"י ".

הביקור בנכס יערך עד שלושה חודשים טרם מועד עריכת השומה.

בשומת נכס בנוי, יערך הביקור גם בתוך הנכס הבנוי.

נכס בנוי, שבו לא מתאפשר הביקור בתוך הנכס בשל אי שיתוף פעולה מצד המחזיק בפועל או מסיבה אחרת, יירשם הדבר ותירשם הסיבה.

5.6 פרטי זיהוי הנכס

רמת הפרוט של פרטי הזיהוי תאפשר איתור של הנכס בפועל.

מומלץ לציין פרטי זיהוי חלקיים (גו"ח, כתובת עירונית ומגרש בתב"ע) גם בכותרת השומה בסמוך לשורת "סוג השומה" ו/או בשורת הנדון שבראש שומת המקרקעין.

בנכסים שאפשרות זיהויים אינה חד ערכית (מאחר ורישומם לא קיים, טרם הוסדר או מסיבות אחרות) יצרף השמאי מפה/תשריט או תצלום אוויר לאיתור הנכס בגוף השומה או כנספח ויציין את מקור התשריט.

5.7 המונה חזית הנכס

בשומת חלק מבניין יתאפשר צרוף תמונת חזית הבניין (גם אם החלק הנשום במבנה אינו מופיע בתמונה).

5.8 תאור הנכס והטביבה, המצב התכנוני והמצב המשפטי

רמת הפרוט הדרושה תהיה בהתאם לסוג הנכס ולמטרת השומה ותיקבע בתקנים ייחודיים.

5.9 הסטוריה של הנכס, שומות ועסקאות הסמוכות למועד הקובע

הסטוריה של הנכס: ריכוז ארועים חשובים בחיי הנכס כפי שעולים מעיון במסמכי תיק הבניין ו/או ממקור אחר.; לדוגמא: מועד קבלת טופס איכלוס(טופס 4), מועד מתן תעודת גמר, שימושים חורגים בעבר, צווי הריסה, דו"חות פיקוח, שריפה, הצפה וכיו"ב.

עסקאות בנכס הנשוס הסמוכות למועד הקובע: פרוט עסקאות מכר זכויות בנכס הנשום (אס בוצעו) ככל שידועות לשמאי וככל שמצויות במאגרי המידע של רשות המיסיס, שמועדן סמוך למועד הקובע לשומה בטווח של עד 3 שניס.

שומות מקרקעין קודמות שבוצעו על ידי השמאי בנכס הנשוס: פרוט שומות מקרקעין קודמות שביצע השמאי בנכס הנשוס שהמועד הקובע בהן סמוך למועד הקובע לשומה בטווח של עד 3 שניס.

5.10 עקרונות גורמים ושיקולים

רמת הפרוט הדרושה תהיה בהתאס לסוג הנכס ולמטרת השומה ותיקבע בתקן ייחודי. בסעיף העקרונות הגורמיס והשיקוליס תירשס ההתייחסות למרכיב המע"מ בהערכה.

5.11 תחשיב

רמת הפרוט הדרושה בתחשיב תהיה בהתאס לסוג הנכס ולמטרת השומה ותיקבע בתקן ייחודי. התחשיב יהיה חלק מהשומה או לחלופין יצורף כנספח לשומה שיהיה חלק בלתי נפרד ממנה.

5.12 פרוט חוות דעת של מומחים שנעזר בהם השמאי בשומתו

אס נעזר השמאי בשומתו במומחה (לדוגמא: מהנדס בניין לשס בדיקת היתכנות הנדסית בניצול זכויות בניה בגג, אקוסטיקאי לשס בדיקת מפגעי רעש וכיו"ב) יפורטו בשומה: זהות המומחה, פרטי מומחיותו והעניין שבו חיווה דעתו.

5.13 השומה

בסעיף השומה תרשס הזכות המוערכת במקרקעין ולאחריה בסמוך ירשס השווי המוערך.

דוגמאות לדווח על הזכויות המוערכות ושווי הנכס:

"...שווי זכות החכירה בנכס הינו ₪."
"...שווי מרכיב הקרקע בנכס ללא מרכיב הפיתוח וללא מע"מ הינו ₪."
"...שווי זכות הבעלות בנכס כריק ופנוי מהפולשיס בו הינו ₪."

שווי הזכויות המוערכות ירשס בערך כספי מספרי מוחלט או בטווח ערכיס כספייס, אס השמאי סבור כי בנסיבות העניין יש בטווח ערכיס כדי לבטא באופן נאות יותר את שווי הזכויות בנכס הנשוס. שווי הזכויות ירשס גס במיליס, בצמוד לערך המספרי ובסוגרייס.

שמאי יהיה רשאי לנקוב בשווי במטבע זר ובלבד שיציין את שער החליפין למועד הקובע שירשס בסמוך לשווי המדווח. בשומה מבוססת הנחה (היפוטתית) יפורטו בסמוך לשווי המוערך, באופן ברור ומודגש, כל הנחות העבודה ההיפוטתיות אשר הונחו בהקשר לנכס הנשוס.

5.14 הנחות עבודה היפוטתיות

הנחה או הנחות עבודה הקשורות במ צבו הפיזי או במצבו התכנוני של הנכס הנשוס, שאינן מתקיימות במציאות במועד הקובע לשומה ושלא בהכרח תתקיימנה גס בעתיד ואשר משפיעות על שווי הזכויות הנשומות בשומה.

שומת זכויות חלקיות או "חבילת זכויות" אחרת, שאינה מתקיימת בנכס לא תהווה הנחה היפוטתית

ושומות לזכויות אלה לא תחשבנה לשומות הנחתיות (היפוטתיות).

דוגמאות לדווח על הנחות היפוטתיות הקשורות במצבו הפיזי של הנכס:

א. "השומה נערכה בהנחה היפוטתית כי בנכס לא היתה שריפה/הצפה".
ב. "השומה נערכה בהנחה היפוטתית כי הנכס אינו מבנה מסוכן וכי לא קיימים במבנה ליקויי יציבות".

דוגמאות לדווח על הנחות היפוטתיות הסשורות במצבו התכנוני של הנכס:

א. "השומה נערכה בהנחה היפוטתית כי תכנית בניין העיר המפשירה מס׳ המצוייה כיום בתכנון - מאושרת וכי הקרקע זמינה לבניה".
ב. "השומה נערכה בהנחה היפוטתית כי הנכס בנוי בהיתר כחוק".

דוגמאות לשומת זכויות חלקיות שאינן הנחה היפוטתית:

א. שומת שווי זכויות לחלק מנכס(כאשר הנכס כולו מצוי בבעלות אחת).
ב. שומת מקרקעין לדמי השכירות הראויים בנכס המצוי בשימוש בעליו.
ג. שומת מקרקעין למרכיב הקרקע בלבד ללא פיתוח ומע"מ לנכס בנוי.

השמאי יפרט את זהות המזמין אשר ביקש מהשמאי לבצע את השומה תחת ההנחה ההיפוטתית.

5.15 הצהרות

השמאי יצהיר על מידת העניין האישי שלו בנכס, על כל קשר שיש לו עם בעל הנכס או עם מזמין השומה ועל כך שהשומה נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.

נוסח הה צהרה המומלץ(בהעדר עניין): "הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה", לחילופין, במידה וקיים לשמאי עניין אישי בנכס, יצהיר כי יש לו עניין אישי בו ויפרט את מהות אותו עניין אישי, לדוגמא: "הנני מ צהיר כי יש לי עניין אישי בנכס, ואלה פרטיו:...".

גילוי עניין אישי כאמור אינו פוטר את השמאי מחובותיו ומאחריותו לפי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ"ו-1966 ולפי כל דין.

נוסח ההצהרה בדבר עריכת השומה על פי התקינה השמאית: "הדו"ח הוכן על-פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו - 1966 ועל-פי התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית".

6. סדר העלאת הנושאים בשומות המקרקעין: פרוט הנושאים בשומת מקרקעין יהיה על פי סדר הופעתם בטבלת הנושאים שבסעיף 4 לעיל, למעט תמונת חזית הנכס, מפת איתור הנכס ופרק התחשיב שניתן לערוך אותם כנספחים ובלבד שנספחים אלה יהיו חלק בלתי נפרד מדו"ח השומה.

7. הכללת נושאים נוספים בשומת מקרקעין: הכללת נושאים נוספים בשומת מקרקעין מותרת לשם גילוי היבטים יחודיים לנכס הנשום על פי שיקול דעתו של השמאי. לדוגמא: "ציפיות", "אקוסטיקה", "תחבורה" וכיו"ב.

כמו כן, מותרת הכללת הסעיפים שאינם מסומנים בטבלת הנושאים שבסעיף 4 לעיל. לדוגמא: תמונת חזית הנכס בשומת מקרקעין מלאה.

סדר העלאתם של הנושאים הנוספים בשומת המקרקעין תהיה על פי שיקול דעתו של השמאי.

8. שומת מקרקעין המהווה חוות דעת של מומחה: שומות מקרקעין אשר נערכת לצורך הגשתה בהליך משפטי תהיה ערוכה ברמת פרוט של שומת מקרקעין מקיפה ויתווספו אליה הפרטים הבאים:; בכותרת השומה ירשם : "חוות דעת של מומחה" במקום "שומת מקרקעין מקיפה" השומה תיפתח בנוסח:

שם המומחה		

מענו ומקום עבודתו		

אני החתום מטה נתבקשתי על ידי	לחוות דעתי המקצועית בשאלה המפורטת

להלן שנתעוררה בבית המשפט בענין הנדון. אני נותן חוות דעתי זו במקום עדות בבית המשפט ואני מ צהיר בזאת כי ידוע לי היטב, שלענין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט,

דין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית המשפט.

ואלה פרטי השכלתי 	

ואלה פרטי נסיוני		

וזאת חוות דעתי:

גוף חוות הדעת ברמת פרוט של שומת מקרקעין מקיפה

ולראיה באתי על החתום

תאריך....... שם מלא.........	 חתימה........

9. תחילה

התקן יכנס לתוקף לגבי שומות מקרקעין שיחתמו ביום 1/3/2007 ואילך. הועדה ממליצה על יישום מוקדם של התקן.

דברי הסבר לתקן מספר 1.0

1. רמת הפרוט הנדרשת: התקן ממליץ על נושאי דיווח שחלקם אינם קיימים בתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו- 1966.; התקן ישפר את רמת הגילוי בשומות מקרקעין ואת מידת הבהירות שלהן.; רמת הפרוט הנדרשת בכל סעיף תהיה בהתאם למטרת השומה ולסוג הנכס ויקבע בתקנים ייחודיים לסעיפים אלה.

2. שומת מקרקעין מקיפה: שומת מקרקעין מקיפה הינה שומה, שבה נערכים סעיפים נוספים, שאינם מצויים בשומת מקרקעין מלאה ובה רמת גילוי גבוהה יותר מרמת הגילוי בשומת מקרקעין מלאה (אשר תיקבע בתקנים ייחודיים). שומת מקרקעין תיערך ברמת פירוט של שומת מקרקעין מקיפה עפ"י הזמנת הלקוח או לחלופין לצורך הצגתה בהליך משפטי.

3. שומת מקרקעין מבוססת הנחה (היפוטתית)

שומת מקרקעין מבוססת הנחה (היפוטתית) נבדלת מסוגי השומה האחרים בכך שבה נשוא השומה הינו נכס שונה מבחינה פיזית או תכנונית מאותו הנכס כפי שקיים במציאות. דוגמאות:

א. שומת מקרקעין לקרקע חקלאית בהנחה שאושרה בה תכנית מפשירה.

במקרה זה, ההערכה הינה לנכס שאינו קיים במציאות וששווי זכויותיו שונה מהשווי האמיתי בין קונה מרצון ומוכר מרצון.

ב. "דו"ח אפס" שבו נשום שווי נכס המצוי בשלבי בניה כבנוי וכראוי לאכלוס מיידי. במקרה זה, ההערכה הינה לנכס שאינו קיים במציאות (וזאת על אף שקיימת ציפיה ממשית להשלמת הבניה במועד ידוע). שווי הזכויות בשומה היפוטתית כזו יהיה גבוה יותר מהשווי בעסקה בין קונה מרצון ומוכר מרצון.

ג. שומת מקרקעין לנכס בהתעלם מזכויות הבניה העודפות בו.

במקרה זה יתקבל שווי נמוך יותר משווי השוק האמיתי. הנכס הנשום בשומת מקרקעין זו יהיה נכס שאינו קיים במציאות.

4. גילוי ברור בדבר היותה של שומת המקרקעין מבוססת הנחה

בשומת מקרקעין מבוססת הנחה יהיה דווח ייחודי של פרטים, שמטרתם להזהיר את המשתמש בשומה ולמנוע ממנו לראות בשווי הנקוב בשומה כשווי שוק של הזכויות בנכס בין קונה מרצון ומוכר מרצון כדלקמן:

כותרת השומה תהיה "שומת מקרקעין מבוססת הנחה (היפוטתית)".
בגוף חוות הדעת כחלק מסעיפי תאור הנכס או פרוט המצב התכנוני (בהתאם לעיניין) תתואר ההנחה ההיפוטתית.
בסמוך לשווי הנכס ירשם באופן ברור ומודגש אלו הנחות היפוטתיות הונחו בשומה, תוך הדגשה, שהזמנת השומה ההיפוטתית נערכה לבקשת המזמין בציון קשריו לנכס.
בסמוך לפרוט ההנחות ההיפוטתיות יוכל השמאי לפרט את התנאים ההכרחיים הנדרשים, אשר יביאו למימוש ההנחה בעתיד אם יש בכך לדעתו כדי לתרום לגילוי הסיכוי והסיכון הגלום בנכס.

5. שימוש בסמל התקינה: שומת המקרקעין תוכל להיערך כמסמך המופנה למזמין השומה או לחלופין כמסמך ללא נמען. שמאי יורשה להשתמש בסמל הועדה לתקינה שמאית שבו הכיתוב "הוכן על פי התקינה השמאית" בשומה שבה הוא מצהיר כי היא נערכה עפ"י התקינה.