שומת מקרקעין - קווים מנחים/פרק כו
פרק כו: עריכת שומות במסגרת הליכי חילוט רכוש1 עריכה
- 1. כללי
- החוק הסמיך את משטרת ישראל ואת האפוטרופוס הכללי לתפוס רכוש ששימש לביצוע עבירה, או רכוש שמקורו בדבר עבירה, ובכלל זה זכויות במקרקעין, כדי לאפשר חילוטו בסוף הליך משפטי. לצורך ניהול הליכי החילוט על ידי הגורמים המוסמכים, יש לעיתים צורך בעריכת שומת מקרקעין. בשומות אלה נדרשת התייחסות מיוחדת לערכים שומתיים נוספים מלבד שווי השוק, כגון מיסוי ותשלומי חובה שיחולו בעת מימוש, הפחתה למימוש כפוי ואי הכללה של זכויות שאינן סחירות. חלק מההליכים נעשים ללא ידיעת החשוד בעבירה ומחייבים את השמאי לשיטת עבודה ייחודית. קווים מנחים אלה יעסקו בכללים לעריכת שומות לצורך שימוש בהן במסגרת הליכי חילוט זכויות במקרקעין.
- 2. כללים ועקרונות ייחודיים בשומות לצורך ביצוע הליכי חילוט
- א. בשומות לצורך הליכי חילוט יוערך שווי השוק של הזכויות בנכס כריק ופנוי בעסקה בין קונה מרצון לבין מוכר מרצון. השומה תוכל להיערך בכל אחת משלוש גישות השומה המקובלות, על פי שיקול דעתו של השמאי.
- ב. השומה לא תכלול זכויות במקרקעין שאינן ניתנות להעברה לצד ג׳:
- - זכות דיירות מוגנת
- - זכות לאחזקת נכס שלא על פי הסכם או שלא כדין (אחזקה מכח השנים)
- - זכות קדימה
- - זכות מעבר
- - חלק מנכס שאינו ניתן למכירה בנפרד על פי הדין או על פי הסכם (כגון חלק מסויים2 מדירת מגורים, חלק מנחלה, זכויות בניה שאינן מוצמדות ליחידת רישום וכיוצא באלה)
- - נכס שלא ניתן להעביר את הזכויות בו ללא אישור או הסכמת צד ג׳, כגון מקרקעי ייעוד
- ג. יוערכו חלקי מבנה שנבנו שלא כדין עפ״י קריטריון של קונה מרצון ומוכר מרצון.
- ד. יוערכו המיסים ותשלומי החובה האחרים המירביים שעשויים לחול, בעת מכירת הזכויות על ידי הגורם המחלט. ואלה המיסים שיחושבו:
- - מס שבח - ירשם שיעור מס השבח המירבי הצפוי מיחיד ללא ניכוי שווי רכישה וניכויים מותרים אחרים. שיעור המס ייקבע בטווח שבין 130/0 לבין 400/0 בהתאם למועד רכישת הזכויות בנכס (ראה הרחבה בנספח א׳).
- אם לא ידוע מועד רכישת הזכויות בנכס ירשם שיעור מס שבח מירבי של /40.
- - היטל השבחה - ירשם אמדן היטל השבחה הצפוי. אם יש ספק לגבי גובהו, יוערך על הצד המחמיר.
- - דמי הסכמה - אם הזכויות בנכס הן זכויות חכירה שלא הוונו, יוערכו דמי הסכמה הצפויים להגבות על ידי מינהל מקרקעי ישראל לפי שליש מהחלק הבלתי מהוון בנכס.
- - מע״מ - בנכסים עסקיים הסכום השומתי לא יכלול מע״מ. לעומת זאת שווי נכס פרטי המשמש למגורים מגלם בחובו מע״מ אך מכירתו אינה חייבת בתשלום מע״מ לרשות המיסים. לפיכך, אין צורך להתחשב במע״מ בפרק תחשיב המיסים בשומה.
- לעניין חישוב המיסים ותשלומי החובה - לא יובאו בחשבון פטורים או זיכויים אישיים של בעל הזכויות במקרקעין כגון פטור מס שבח לדירת יחיד, פטור להרחבת דירת מגורים לעניין היטל השבחה, אפשרות לקיזוז הפסדים מהשבח וכיוצא באלה.
- בשומה יצויין השיעור הכולל של המיסים ותשלומי החובה (באחוזים)
- ה. יוערך מקדם הפחתה למימוש כפוי, אשר נקוב באחוזים, המבטא את היחס המתקבל בין מחיר צפוי למכר הזכויות בתנאי מכירה מאולצת על ידי הגורם המחלט לבין שווי הזכויות הנשומות. בבחירת מקדם ההפחתה למכירה כפויה יובאו בחשבון הגורמים הבאים:
- - רמת הסחירות של סוג הזכויות בנכס (ככל שהנכס סחיר יותר כך יהיה מקדם ההפחתה מתון יותר).
- - היקף כספי כולל של הזכויות בנכס (ככל שההיקף הכספי גבוה יותר כך תהיה ההפחתה משמעותית יותר)
- - מורכבות השימוש והמקצועיות הדרושה לשימוש מיטבי בנכס (ככל שהשימוש בנכס מורכב יותר כך תהיה ההפחתה הראויה משמעותית יותר).
- 3. הוראות צורניות לעריכת השומה
- סדר הפרקים יהיה בהתאם לתקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית):
- א. מטרת השומה, מזמין השומה והמועד הקובע לשומה
- ירשם שם מזמין השומה, תפקידו, החיקוק שבמסגרתו מתקיים ההליך והמועד הקובע, כפי שנקבע על ידי מזמין השומה בנוסח הקבוע הבא:
- ״נתבקשתי על ידי לשום את שווי הנכס שבנדון לצורך ניהול הליכי תפיסה וחילוט״.
- ירשם שם מזמין השומה, תפקידו, החיקוק שבמסגרתו מתקיים ההליך והמועד הקובע, כפי שנקבע על ידי מזמין השומה בנוסח הקבוע הבא:
המועד הקובע לשומה .״
- המועד הקובע יהיה מועד עריכת השומה אלא אם ביקש מזמין השומה שומה למועד אחר.
- ב. מועד הביקור בנכס וזהות המבקר
- אם לא מתאפשר הביקור בתוך המבנה או בחלקים מסוימים בנכס, (אם בשל היותה של החקירה סמויה, הליכי החילוט סודיים או מסיבה אחרת), יתבסס השמאי על התרשמות חיצונית, חומר הראיות שנאסף על ידי הגורם המחלט ככל שקיים ומכל מקור מהימן אחר. במקרה זה ירשם שלא נערך ביקור בתוך המבנה ו/או בחלקים מסוימים בנכס ובכותרת המסמך לא ירשם ״שומת מקרקעין״
אלא ״הערכה״.
- אם התלווה לשמאי נציג מטעם האפוטרופוס הכללי או משטרת ישראל ירשם שמו בשומה.
- ג. זיהוי הנכס
- בנכסים שבהם נתוני הזיהוי של הנכס אינם מאפשרים איתורו בשטח, תתווסף לסעיף זה מפת איתור או תצלום אוויר.
- ד. תאור הנכס והסביבה
- אם לא מתאפשר ביקור בתוך המבנה (אם בשל היותה של החקירה סמויה או מסיבה אחרת), יניח השמאי כי רמת הגמר הפנימית תואמת לרמתו החיצונית ולשימוש שנעשה בו.
במידת האפשר, ישולבו בשומה תצלומי הנכס.
- ה. המצב התכנוני
- ירשמו מספרי התכניות, מועדי אישורן, יעוד הקרקע, שימושים מותרים וזכויות בניה בנכס הנשום.
- בניה בלתי חוקית ככל שאותרה בנכס או הובאה לידיעתו של השמאי, תצויין בשומה.
- ו. הזכויות בנכס
- ירשמו פרטי הזכויות במרשם המקרקעין על פי נסח רישום שהוצא עד שלושה חודשים קודם למועד הקובע לשומה.
- אם זכויותיו של המחזיק אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, ירשמו זכויותיו על פי הכתוב בבקשת מזמין השומה.
- ז. עקרונות גורמים ושיקולים
- ירשמו עקרונות השומה כבכל שומת מקרקעין.
- השומה
- ירשם שווי השוק של הזכויות במקרקעין.
- ירשם השיעור הכולל המיסים ותשלומי החובה האחרים הצפויים במועד הקובע בהנחות מחמירות (כמפורט בסעיף 2).
- ירשם מקדם ההפחתה למימוש כפוי כשהוא נקוב באחוזים.
- 4. מע״מ
- שומת נכסי מגורים בבעלות פרטית (אם לשימוש עצמי ואם למטרת השכרה) יכללו מע״מ, זאת מאחר והבעלים הפרטיים אינם עושים אבחנה בין מרכיב הקרן למרכיב המע״מ, וחשיבת השוק כוללת את מרכיב המע״מ.
- שומת נכסים המשמשים למטרה עסקית לא תכלול מע״מ, זאת מאחר ובנכס מקרקעין עסקי המהווה גורם ייצור רואה הבעלים את מרכיב המע״מ כסכום שניתן לקיזוז. בשוק זה, חשיבת השוק והמחירים הנהוגים בו אינם כוללים מע״מ.
אייל יצחקי
השמאי הממשלתי הראשי
נספח אי: שיעורי מס שבח מירביים עריכה
בנכסים שבהם ידועה שנת הרכישה של הזכויות המחולטות, יקבע השמאי את שיעור מס השבח המירבי שצפוי בעת מכירת הנכס.
שיעורי המס לזכויות במקרקעין שנרכשו בין השנים 1948-1960 יהיו בין 130/0 לבין 200/0. שיעורי המס לזכויות שנרכשו לאחר מכן עד ל-7/11/2001 ייקבעו לפי תחשיב לינארי של תקופת ההחזקה:
- שיעור המס לתקופה שלפני ה-7/11/2001 - /45 וממועד זה ועד ליום המכירה /20.
- שיעור המס לזכויות שנרכשו לאחר ה-7/11/2001 - /20.
להלן שיעורי המס המירבי ליחיד למימוש בשנת 2011 על פי הדין כיום:
הערות שיעור מס שבח מירבי שנת רכישה מחושב לפי יחס משוקללי שבין שיעור של /45 בשנות האחזקה בשנים 1961 - 2001 לבין שיעור של /20 בשנים שלאחר 2001 37/ 1980 37/ 1981 36/ 1982 36/ 1983 36/ 1984 35/ 1985 35/ 1986 35/ 1987 34/ 1988 34/ 1989 33/ 1990 33/ 1991 32/ 1992 31/ 1993 30/ 1994 29/ 1995 28/ 1996 27/ 1997 26/ 1998 24/ 1999 22/ 2000 שיעור המס על השבח קבוע - /20 בשנים שלאחר 2001 20/ 2001 20/ 2002 20/ 2003 20/ 2004 20/ 2005 20/ 2006 20/ 2007 20/ 2008 20/ 2009 20/ 2010 20/ 2011 הערות שיעור מס שבח מירבי שנת רכישה מס היסטורי לפי הוראות סעיף 48א(ד)(3) - תיקון60) לחוק מיסוי מקרקעין 13/ 1948 14/ 1949 15/ 1950 16/ 1951 17/ 1952 18/ 1953 19/ 1954 20/ 1955 20/ 1956 20/ 1957 20/ 1958 20/ 1959 20/ 1960 מחושב לפי יחס משוקללי שבין שיעור של /45 בשנות האחזקה בשנים 1961 - 2001 לבין שיעור של /20 בשנים שלאחר 2001 40/ 1961 40/ 1962 40/ 1963 40/ 1964 40/ 1965 39/ 1966 39/ 1967 39/ 1968 39/ 1969 39/ 1970 39/ 1971 39/ 1972 38/ 1973 38/ 1974 38/ 1975 38/ 1976 38/ 1977 37/ 1978 37/ 1979
הערות שוליים עריכה
1 חילוט הוא פעולת החרמה של רכוש על ידי המדינה בשל ביצוע עבירה פלילית.
2 זאת בשונה מחלקים בלתי מסוימים שמכירתם מותרת.