חבל נחלתו כח מח
סימן מח
מפגע בבית שכור
שאלה
בקרוילה מושכרת חדרה ציפור דרך חור חיצוני בקיר למעבר צינורות מזגן, ובנתה קן והטילה גוזלים בין הקיר החיצוני לקיר הפנימי של הקרוילה. אחד מן הגוזלים מת בפנים וריח הנבלה בתוך הקרוילה חייב את השוכר-הדייר לפרק את הקיר ולהוציא את הנבלה ולהחזיר את הקיר למקומו.
על מי מוטלות ההוצאות של הפירוק, הניקוי וההרכבה של הקיר, על המשכיר או על השוכר?
תשובה
א. השאלה שלפנינו היא בשכירות שאינה מסתיימת בעקבות המפגע, השוכר ממשיך לגור בו, אלא שצריך לתקן את הדבר המושכר לשם שימוש ראוי בהמשך השכירות, כמו כן אין מדובר בקלקול של אביזר מסויים מחלקי הבית או הנכס הבסיסיים, אלא בפגיעה חיצונית 'מקרית' שפוגעת בשימוש. והשאלה היא מי חייב בתיקון הנכס או החפץ המושכר.
נפסק כי בקלקולים השייכים לגוף הבית, תיקון הנזק שהוא מעשה אומן מוטל על המשכיר, ותיקון נזק שהוא מעשה הדיוט מוטל על השוכר (בבא מציעא פ"ח מ"ז, שולחן ערוך חו"מ סי' שיד). במקרה הנוכחי גוף הדירה לא התקלקל, אלא גורם שלישי גרם שהתנאים לדירה לא נוחים לדיור. ואמנם הדירה שייכת למשכיר אבל הרעת תנאי הדיור לא נגרמה ממנו, ולכן נראה שמזלו של השוכר גרם, והוא צריך להסיר את המפריע לו להתגורר במקום ולשאת בהוצאות.
ב. נאמר בבבא מציעא (פ"ו מ"ג) לגבי שוכר חמור:
"...השוכר את החמור והבריקה או שנעשית אנגריא אומר לו הרי שלך לפניך, מתה או נשברה חייב להעמיד לו חמור"... היינו, ישנם מצבים שאומרים לשוכר: הרי שלך לפניך – מזלך גרם שהדבר השכור בידך נפגע ועליך לשלם את השכירות. המדובר בהבריקה או באנגריא שהשימוש בחמור יותר קשה או נמנע לזמן מסויים.
וכך כתב על כך הסמ"ג (עשין סי פט) שהשוכר חייב בכל:
"שנינו עוד שם בפרק האומנין ומפרש לה שמואל כן, שהלכה כמותו בדיני, השוכר את הבהמה והבריקה, והוא שנתעוורה או שהתליעו רגליה, או נשתטתה, או נלקחה לעבודת המלך אף על פי שאין סופה לחזור בתוך ימי השכירות אם נלקחה [ב]דרך הליכתה, הרי המשכיר אומר לשוכר הרי שלך לפניך שמזלך גרם וחייב ליתן לו שכרו משלם".
ג. כתב בנתיבות המשפט (באורים, סי' שי ס"א): "וחלתה. נראה דוקא כשחלתה אחר שבאה לרשותו, אבל לכתחילה אם יש לו חמורים רבים אינו יכול ליתן לו חמור חולה או נשתטית, ולא דמי לשור בין שוורים מכור לך שנותן לו הגרוע [סימן רי"ד סעיף י"ב], כי גם במוכר עולמית אין יכול ליתן לו חמור שהיא חולה או נשתטית שלא תתרפא לעולם [ד]ודאי דהוי מום במקח, והכא נמי בשוכר לזמן דהוי כלוקח פירות לזמן, כשהיא חולה או נשתטית בזמן ההוא הוי כמום במקח, רק כשנחלתה אחר שבאה לרשותו אומר לו מזלך גרם, כיון שאין האונס בא על גופה של פרה רק על הפירות שלקח ממנו יכול לומר מזלך גרם, ע"ש".
נתיבות המשפט מבחין בין מום שהיה בעת העברה ליד השוכר לבין מום שנוצר לאחר שהדבר השכור היה ביד השוכר. כמו"כ מבחין בין מום בגוף הדבר המושכר לפגיעה בפירות השכירות אשר עליהן אומרים לשוכר: מזלך גרם!
אף בשאלה שלפנינו פירות השכירות – המגורים, הם אלו שנפגמו בהיותם תחת ידו של השוכר, והוא אינו רוצה לבטל את השכירות אלא רוצה תנאי חיים נוחים, וכיון שמזלו גרם הוא צריך לתקן.
ד. כתב מחנה אפרים (הלכות שכירות סימן ו)
"והשתא איכא למיבעי בשוכר בית לזמן ובתוך הזמן באו גוים ודרו בה למי הוי הפסידא. והיכא דנלקחו בתים הרבה לא קא מיבעיא לן דכה"ג הוי ודאי מכת מדינה דהוי פסידא דמשכיר, כי קא מיבעיא לי היכא דלא נלקחה בית אחרת כי אם זו בלבד מי אמרינן מזליה דשוכר גרם ויתן כל השכירות, או דילמא כיון דאין השוכר יכול לדור שם דמי לנפלה דקי"ל דאינו צריך לתת לו שכר ממה שלא דר בו וכ"כ הרב המבי"ט בח"א סי' מ', וכתב דאפי' לדעת הרמב"ם שכתב בשוכר את החמור ונאחז באנגרייא דא"ל המשכיר הרי שלך לפניך ויתן לו כל השכירות מ"מ אחר שהניחוה מעבודת המלך ישלים השוכר שכירותו, ועוד דבחמור דמצי אמ"ל הרי שלך לפניך איירי דוקא בנלקחה דרך הליכתו אבל אם היו מחפשים בבתים ולוקחים הוי פסידא דמשכיר וגבי בית לא שייך לומר נלקחה דרך הליכתו עכ"ד. ולכאורה נראה דבנ"ד איירי אפילו שלא נלקחו בתים אחרות אלא זו בלבד ואם הדבר כן עדין יראה דמזליה של שוכר גרם ול"ד לנפלה, דליתיה הבית בעיניה, אבל כל היכא דאיתיה הבית בעיניה כמות שהשכירה יכול לומר הרי הבית לפניך. וכן מצאתי להרב בספ' פני משה בח"ב סי' ל"ב שחילק בהכי וכתב דהא דמפלגינן גבי חמור בין ניטלה דרך הליכתו וכו' וגבי בית לא שייך לומר הכי... אבל בנ"ד דלא נלקחה כי אם בית זו בלבד כיון דלא הוי מכת מדינה איכא למימר דמזליה דשוכר גרם דאפשר שאם לא היתה שכורה אצלו לא היתה נלקחת".
ובשאלת המחנ"א הבית נלקח מן השוכר, ואעפ"כ אומרים לו מזלך גרם, וק"ו במקרה שלפנינו שהבית עומד לשימושו, אלא שהמגורים לא נוחים, אומרים לו מזלך גרם.
ה. וכ"כ בחי' פרי האדמה (הל' שכירות פ"ה ה"ו לרבי מיוחס רפאל בכ"ר שמואל): "ואם הבית קיים אלא שהשוכר אין יכול להשתמש משום איזה אונס לכ"ע מזלו של שוכר גרם ואומר לו הרי שלך לפניך כן כתב הר"ב פני משה ז"ל שם בח"ב סימן ל"ב אפי' לסברת רבינו ז"ל והטור ומרן ז"ל והכריח כן ממ"ש רבינו בפ' זה דין א' יע"ש".
עולה כי אפילו אם השוכר מנוע להשתמש בנכס השכור או בחפץ השכור אומרים לו הרי שלך לפניך ומזלך גרם, ואינו גורע מתשלום השכירות וק"ו במקום שהשימוש קשה לו, אבל ניתן לשימוש שמזלו גרם.
ו. כך השיב בחשוקי חמד (בבא מציעא עח ע"א):
"שאלה: מעשה בזוג ששכרו חדר בבית מלון ליום השבת, בערב שבת אמר השוכר לבעל המלון אבקש שהחשמל יכבה לנו בחדר בשעה אחד עשרה, והסכים לכך. והנה למעשה החשמל דלק כל ליל השבת, והשוכר עם אשתו סבלו מנדודי שינה, והיו ערים כל הלילה. ואינם רוצים לשלם את התשלום שנשארו חייבים, כיון שלא נהנו. האם הדין עמהם?"
"תשובה: אם הדבר אירע בגלל קלקול פתע בשעון שבת, וקלקול זה לא היה צפוי מראש, עליהם לשלם את מלא התשלום, והדבר דומה לנאמר בבבא מציעא דף עח ע"א השוכר חמור והבריקה, [קלקול בעין, או התליעו רגליה] כל אחד אומר לחבירו מזלך גרם, שהמשכיר אומר לו תעבוד עמה כך, והשוכר אומר אחר כך למשכיר, הרי שלך לפניך".
מסקנה
הוצאת התיקון מוטלת על השוכר.