חבל נחלתו כה מח
סימן מח
שוכר המשכיר דירה ששכר לאחרים
שאלה
מי ששכר דירה למגורים ויצא באמצע הזמן, האם רשאי להשכיר את הדירה לאחר עד תום זמן שכירותו? אם רשאי, האם השוכר הראשון רשאי לגבות מהשוכר השני יותר מהתחייבותו למשכיר, ולשלשלן לכיסו?
תשובה
א. פסק הרמב"ם (הל' שכירות פ"ה ה"ד): "השוכר את הספינה ופרקה בחצי הדרך נותן לו שכר כל הדרך ואם מצא השוכר מי שישכיר אותה לו עד המקום שפסק שוכר. ויש לבעל הספינה עליו תרעומת, וכן אם מכר כל הסחורה שבספינה לאיש אחר בחצי הדרך וירד ועלה הלוקח נוטל שכר חצי הדרך מן הראשון ושכר החצי מזה האחרון ויש לבעל הספינה עליו תרעומת שגרם לו לסבול דעת איש אחר שעדיין לא הורגל בו וכן כל כיוצא בזה".
הסיק הרמב"ם (שם, הל' ה) בהלכה הבאה: "מכאן אני אומר שהמשכיר בית לחבירו עד זמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר עד סוף זמנו, משכיר לאחרים אם יש בני בית כמנין בני ביתו, אבל אם היו ארבעה לא ישכור לחמשה, שלא אמרו חכמים אין השוכר רשאי להשכיר אלא מטלטלין שהרי אומר לו אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר, אבל בקרקע או בספינה שהרי בעלה עמה אין אומר כן. וכן אני אומר אם אמר לו בעה"ב לשוכר למה תטרח ותשכיר ביתי לאחרים אם לא תרצה לעמוד בו צא הניחו ואתה פטור משכירתו אינו יכול להשכירו לאחר שזה באל תמנע טוב מבעליו עד שאתה משכירו לאחר תניח לזה ביתו, ויש מי שהורה שאינו יכול להשכירו לאחר כלל ויתן שכרו עד סוף זמנו ולא יראה לי שדין זה אמת".
והוסיף הראב"ד: "מכאן אני אומר וכו' עד ולא יראה לי שדין זה אמת. א"א יש בדורינו אומרים כן שיש בני אדם שמחריבים הבית בדירתם עכ"ל".
עולות מדברי הרמב"ם כמה הלכות:
א) אין השוכר רשאי להשכיר נאמר במטלטלין בלבד, אבל בקרקע או בספינה שבעליה עימה רשאי להשכיר.
ב) אם בעל הבית מעוניין שלא ייכנס שוכר שני על ידי השוכר הראשון רשאי בעל הבית להפסיק את השכירות הראשונה לאחר שהשוכר הראשון יצא באמצע הזמן.
ג) השוכר הראשון רשאי להכניס שוכר שני כאשר בני ביתו של השני אינם יותר מבני ביתו של השוכר הראשון. ונראה שגם אינו רשאי להשכירו לשימושים אחרים ממה שהשוכר הראשון שכרו.
ד) הרמב"ם מביא דעה חולקת שאין השוכר הראשון רשאי להכניס שוכר שני, אלא חייב לתת לשוכר הראשון את מלוא השכירות שקבעו ביניהם.
נראה שהרמב"ם מדבר בסתמא ולא במקרה והיה תנאי ביניהם שהשכירות היא לשוכר הראשון בלבד. ולפי הרמב"ם כיון שהשוכר הראשון רשאי להשכיר את הבית לאחרים יכול להשכיר להם אף במחיר גבוה יותר ממה ששכר בעצמו. אמנם יכול להיות שיצטרך לחלוק את הרווח עם המשכיר, שכן הם שותפים ברווח: זה בדירתו וזה בטירחת ההשכרה.
המאירי (בבא מציעא עט ע"ב) הביא את מסקנת הרמב"ם ואת מחלוקת הראב"ד עליו. וז"ל: "מכאן למדו גדולי המחברים (=הרמב"ם) שהמשכיר בית לחברו לזמן קצוב ורצה השוכר להשכירה עד סוף זמנו משכירה לאחרים שהם כמנין אנשי ביתו ואם היו ארבעה לא ישכיר לחמשה שלא אמרו אין השוכר רשאי להשכיר אלא במטלטלין שאין רצונו שיהא פקדונו ביד אחר אבל בקרקע שהוא ברשות בעלים וכמי שבעלה עמה לא ומ"מ אם אמר לו בעל הבית אל תשכירנה לאחרים צא והניחו והפטר אין יכול להשכירו ויש שהורו שאין יכול להשכירה כלל ופורע שכירותו עד סוף הזמן. וגדולי הדורות שלפנינו (=הראב"ד) נסכמים בה מפני שיש בני אדם מחריבים את הבית בדירתם".
ב. המרדכי מביא תשובה הפוכה מן הרמב"ם.
כתב המרדכי (בבא בתרא פרק חזקת הבתים רמז תקכט): "מצאתי ראובן השכיר ביתו ללוי (*י') [*לעשר] שנים ונתן לו לוי השכירות של [*כל] העשר שנים והיה באותו בית ב' שנים וקנה לוי בית אחר ונכנס בו והשכיר אותו בית שהיה מושכר לו לשמעון ועכשיו תובע ראובן לשמעון מה אתה עושה בביתי?! ושמעון משיבו מלוי שכרתי ששכרו ממך וראובן (*השיב) [*משיב] אין זה רצוני שתהיה בביתי".
"דין זה פסוק מההוא עובדא דא"ל לחבריה מאי בעית בהאי ארעא א"ל מפלניא זבנית דזבנה מימך א"ל לאו את מודה דדידי היה ומינאי לא זבנית, וא"כ זיל את לאו בעל דברים דידי את. ואמר רבא דינא קאמר ליה, ה"נ דינא קאמר ליה ראובן. ואי טעין לוי השוכר הראשון א"כ תן לי שכרי שנתת לך לי' שנים יכול ראובן לומר ליה הא ביתא קמך קום ודר ביה, אבל איני רוצה שתכניס בו אחרים. ואפי' אם לא נתן כל השכירות מעיקרא היה חייב ליתן עתה שמשעה שהחזיק לוי בבית נתחייב בכל השכירות וקנה לראובן, דתניא כשם שקרקע נקנית בכסף בשטר ובחזקה כך שכירות נקנה בכסף ובשטר ובחזקה, ואמרינן שכירות מאי עבידתיה אמר רב שכירות קרקע. ואפילו במסירת המפתח לבד קנה לוי הבית, וזכה ראובן בשכירות דאמר ריב"ל המוכר בית לחבירו כיון שמסר לו המפתח קנה הלכך זכה ראובן בשכירות ואפי' הוא ביד לוי. והוא שאינו מוצא להשכיר ביתו אבל מוצא להשכיר ביתו באותו שכר עצמו לא יתן לו לוי שכר אלא ב' [שנים] שדר בו, מכאן ואילך ישכירנו לאחרים ויטול שכרו. דת"ר השוכר את הספינה ופרקה לו בחצי דרך נותן לו שכרו של חצי דרך ואין לו עליו אלא תרעומות היכי דמי אי דשכיח לאגורי כו' ואי לא משכח אגורי כוליה אגרא בעי למיתב ליה. אלמא כי משכח ליה לאגורי מיגר ושקיל מזה מה שהיה לו ליתן (*לראשון) [*הראשון] ואי לא משכח שקיל מראשון. לגבי בית נמי לא שנא ובלבד שיודיענו השוכר שלשים יום קודם ימות הגשמים ואם לא הודיעו ויצא בימות הגשמים חייב ליתן לו כל שכרו של ימות הגשמים כדתניא בספרי כשם שהמשכיר צריך להודיעו כן השוכר צריך להודיעו דא"ל אי אודיעת לי הוה טרחנא ומותיב בה גברא מעליא אבל הכא שראובן נקיט שכירות בידו וכבר זכה בו קנאו ודאי ואין לוי יכול לומר תחזירנו לי ותשכור ביתא לאחר שהרי זכה ראובן במה שבידו וכשיצא מן הבית עומד הבית בחזקת ראובן המשכיר, דקי"ל כרב נחמן דאמר קרקע בחזקת בעליה קיימא ולא בחזקת השוכר לוי ולמי שישכירנו ראובן תהא מושכרת ואין לוי יכול לומר כיון שנתתי השכירות כל ימי השכירות תהא בדודה [*פירוש בדודה בלא דירה מלשון בדד] שלא על מנת כן השכירה שתהא שאייה אלא ע"מ ביתא מיתב יתיב עי' פ' האומנין [בסי' תע"ז] גבי כגון בפרקה לטוענה".
עולה מן התשובה שמביא המרדכי שבסתמא אין השוכר הראשון יכול להכניס שום שוכר אחר, אלא הוא צריך לעמוד בהתחייבותו לשלם על כל תקופת השכירות, ואם המשכיר מוצא מישהו אחר, ייפטר השוכר מהתחייבותו ולכן אם כבר שילם על כל התקופה, יחזיר המשכיר לשוכר הראשון את דמי השכירות לזמן שלא גר בבית.
עולה שנחלקו הרמב"ם והמרדכי ביד מי הבית לאחר שהשוכר הראשון יצא ממנו לפני סיום תקופת השכירות. לפי הרמב"ם הוא ביד השוכר הראשון, אבל לפי המרדכי הוא חוזר למשכיר, ולכן אין השוכר הראשון יכול להשכיר כבעל הבית לתקופה הנידונה. אף לפי המרדכי, אם השוכר הראשון שיצא מן הבית, מצא שוכר חדש ייפטר מתשלום על הזמן שלא גר בבית, אולם הוא עושה זאת בתור שלוחו של משכיר ומי שמכריע וקובע את מחיר השכירות הוא המשכיר. ודברי המרדכי חולקים על הדעה שהרמב"ם מביא ודוחה שאע"פ שיצא הוא חייב בכל תשלום השכירות. אולם עקרונית הוא מסכים לדעה זו שהשוכר הראשון צריך לעמוד במלוא התחייבותו ורק אם בא שוכר במקומו ייפטר משאר התשלום.
ונראה שלפי המרדכי אם השוכר הראשון הביא שוכר שני שיגור במקומו וקבע מחיר גבוה יותר, יכול המשכיר להוריד מהמחיר לפי השכירות הראשונה שהרי הבית שלו וברשותו, ואם הוא מעוניין בגובה השכירות החדשה, צריך לדון למי התוספת.
ג. בשו"ת מהר"א ששון (תורת אמת, סי' רח) הביא הן את הרמב"ם והן את המרדכי והבין שהתשובה במרדכי מסכימה לדינו של הרמב"ם, ואם השוכר כבר נתן את מלוא השכירות אין הוא יכול להשכיר לאחרים ואז יכול המשכיר לחייבו לדור בעצמו ולא להכניס שוכר אחר תחתיו, ואם לא שילם את כל השכירות יכול להכניס שוכר אחר תחתיו. ודבריו בעניותי אינם מובנים לי, שכן לפי הרמב"ם משמע שלשוכר הראשון בעלות על שכירות הדירה עד סוף השכירות, ולפי המרדכי משמע להיפך, ורק יכול להציל ממונו אם מביא שוכר במקומו.
נראה לענ"ד, שהמציאות בימינו דומה לדברי המרדכי. בהשכרת בית לדירה אין שום כוונה שהשוכר יעשה בו עסקים. המשכיר יודע שאפשר שהשוכר יצא באמצע, ומכניס סעיף לחוזה ביניהם או שכן מנהג המדינה – שאם יביא השוכר שוכר במקומו, השוכר הראשון 'יצא' מן השכירות, והמשכיר יעבוד מול השוכר השני. ואין השוכר הראשון המשכיר של השני, אלא הוא 'יצא' והשוכר השני עובד מול המשכיר בכל חיוביו וטענותיו. ולכן אם השוכר הראשון קצב לשוכר השני סכום יותר גבוה לשכירות, ודאי שאינו נוטל את כולו, ונראה שאף לא כשותף שיחלוק עם המשכיר ברווח, אלא נוטל כמתווך. היינו אם מתווך של שכירות דירה נוטל חמישה אחוז שכר תיווך על שכירות, אף זה יטול מן הרווח בלבד, חמישה אחוז.
ד. במחנה אפרים (הלכות שכירות סימן יט) שאל: "מי ששכר בהמה מחברו בי' והשכירה לאחר בט"ו אם הריוח לשני או לבעלים".
ומסיק שכיון ששכירות ליומא ממכר הוא, ואין למשכיר שום הפסד מכך שהשוכר הראשון מרויח בשכירות לשוכר שני – הוא רשאי להשכיר. אמנם אף המחנה אפרים תולה זאת בכך שלא היה תנאי אחר ביניהם השולל מן השוכר הראשון לעשות בשכירות רווחים נוספים או השכרה לאחרים.
כאמור לעיל דעתי היא שבימינו שכירות דירה למגורים היא רק לשוכר זה, והיה אם ירצה להשכיר חלקה או כולה לאחרים הוא צריך את דעת המשכיר וללא דעתו אסור לו לעשות זאת.
ה. בשו"ת דברי שלום (חו"מ ח"ג סי' עו) דן: "ראובן ששכר בית מחבירו האם יכול להשכיר לאחרים?"
ומביא את מהר"א ששון המשוה בין דעת הרמב"ם למרדכי, ונשאר עליו עליו בצ"ע (ובש"כ לדבריו).
והביא מכמה פוסקים שחילקו בין אם נתן לו את כל דמי השכירות אין השוכר יכול להשכיר, ואם לא נתן יכול להשכיר לאחרים. ודחה דבריהם.
וכך כתב במסקנת הדברים:
"א. ראובן ששכר בית מחבירו ורוצה להשכירו לאחרים, לדעת הרמב"ם והשו"ע יכול להשכירו אפילו אם שילם כבר את כל דמי השכירות של כל השנה, ובתנאי שלא יוסיף שם יותר דיירים ממספר בני ביתו, ולדעת הראב"ד אין להשכיר לאחרים משום שיתכן שאחרים יקלקלו את הבית ואין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר, וכן ס"ל המרדכי, ודלא כמ"ש המהר"א ששון דהמרדכי ס"ל כהרמב"ם. (ועיין מ"ש לעיל סימן עב)".
"ב. ולדעת המרדכי אם לא שילם מראש את כל דמי השכירות ויש עכשיו הרבה שוכרים שרוצים לשכור מהמשכיר, א"כ א"צ לשלם לו את השאר, מאחר ויכול להשכירה בקלות לאחרים."
"ג. ולדעת הרמב"ם כתב הדברי משפט דמשמע מהרב המגיד שיכול להשכיר לאחרים אפילו שהמשכיר ג"כ נמצא איתו בביתו אלא שיש לו עליו תרעומת, וכן נראה מהמאירי כדבריו."
ו. בפתחי חושן (ח"ד [שכירות] פ"ד – שכירות בתים וקרקע) כתב:
"ח. השוכר בית לזמן קצוב יכול להשכירו לאחר עד סוף זמנו, אפילו שלא מדעתו של משכיר, ויש אומרים שאינו יכול להשכיר אם בני ביתו של שני מרובין משל ראשון, ואפילו כשאינו משכיר לאחרים אין השוכר רשאי להכניס אנשים אחרים שידורו עמו, אלא אם כן הם סמוכים על שלחנו, ואם הכניס אחרים, יש אומרים שצריך להוסיף על דמי השכירות."
"ט. יש אומרים שאם הקדים השוכר ושילם דמי השכירות אינו יכול להשכירו לאחרים."
"י. שנים ששכרו בית בשותפות, אין אחד מהם יכול להשכיר חלקו לאחר."
"יא. וכן כשהמשכיר דר עם השוכר אינו רשאי להשכירו לאחר."
"יב. אם רוצה השוכר להשכירו למי שאינו הגון, יכול המשכיר לעכב עליו, וכל שכן כשרוצה להשכירו לעכו"ם."
"יג. אם רוצה המשכיר לפוטרו מדמי השכירות ולקבל הבית לרשותו, אין השוכר יכול להשכירו לאחר, אלא אם כן רוצה השוכר השני לשלם לו יותר ממה שהוא משלם למשכיר."
"יד. בדיעבד אם עבר והשכיר למי שבני ביתו מרובים, יש אומרים ששכירותו קיימת, וכן כשרצה המשכיר לפוטרו מדמי השכירות וקדם והשכירו לאחר."
"טו. במקום שרשאי השוכר להשכירו לאחר, ומקבל שכר מהשני יותר ממה שהוא משלם למשכיר, המותר הוא של השוכר הראשון, אבל במקום שלא היה רשאי, המותר של הבעלים."
ועיין במקורות פתחי חושן שם.
ז. כאמור לעיל, לענ"ד משכירי דירות (פרטיות) בימינו, אינם מוכנים שהשוכר הראשון ירויח על ידי דירתם ('עסק מניב'), וכל מטרת השכרתם היא למגורי שוכר זה בלבד. ואפילו אם לא כתבו כן במפורש בחוזה אלו דברים שבלבו ובלב כל אדם. ולכן נראית כנכונה למציאות ימינו שיטת המרדכי שהבית עם יציאת השוכר הראשון חוזר לבעליו, ואינו תלוי בהסכמים הממוניים שביניהם. (אם השכירות לא לצורך מגורים אלא לצרכים כלכליים שונים חנות או משרד וכד', כאן יש מקום לומר כשיטת הרמב"ם אף בימינו, אבל לא לצרכי מגורים כאמור).
אם שוכר זה יצא באמצע הזמן, הוא חייב להשלים את דמי השכירות לתקופה לה התחייב, אפילו אם עדיין לא שילם עד סוף התקופה.
במידה והשוכר הראשון מצא שוכר המעוניין לגור בדירת המשכיר מכאן ולהבא – החוזה נעשה בין המשכיר והשוכר השני ולא מול השוכר הראשון שיצא.
במידה והשוכר השני נקב מחיר גבוה יותר מדמי שכירותו – הרווח למשכיר ולא לשוכר. השוכר זכאי כמתווך דירות (לפי אחוזי השתכרותם) בתוספת על דמי השכירות שלו, אבל אינו זכאי בכל הרווח כיון שהנכס אותו השכיר אינו שלו ולא נשאר ברשותו אף לתקופה כשיצא ממנו.